Příznivý ekonomický vývoj posledních let spolu s výhodnými podmínkami pro poskytování hypoték povzbuzuje klienty k pořizování vysokých úvěrů. Pokud je ale hypotéka neúměrně vysoká vzhledem k příjmům žadatele, může její splácení snadno přinést do rodinného rozpočtu komplikace.

Česká národní banka (ČNB) se snaží těmto rizikům předcházet a proto od 1. října 2018 zavádí doporučení, podle kterého musí banka při poskytování úvěru brát větší ohled na výši příjmů žadatele.

To, že banka na příjmy žadatele (tzv. bonitu) bere ohled, není samozřejmě žádnou novinkou. Každá banka měla i doposud svá pravidla, podle kterých příjmy žadatele posuzovala. Nyní k nim jen přibývají dvě nová pravidla, která jsou navíc jednotná napříč všemi bankami.

Podle doporučení ČNB by výše dluhu žadatele nově neměla překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI) a žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat nanejvýš 45 % svého čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI). Opatření se týká nových úvěrů na bydlení a nikoliv například refinancování hypoték.

Tato pravidla platí pro naprostou většinu klientů, a tak se jimi s největší pravděpodobností bude řídit i vaše případná hypotéka. Aby ČNB umožnila i specifickým případům být v souladu s nově zavedenými limity, dovoluje každé bance poskytnout až 5 % úvěrů, u kterých hodnoty DTI a DSTI stanovené limity překročí.

Doporučení ČNB pro výši úvěru vzhledem k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) zůstává i nadále beze v platnosti. Platí tedy, že ČNB hypotéky do 80 % LTV neomezuje. Úvěry s LTV mezi 80 a 90 % mohou tvořit nejvýše 15 % ze všech hypoték, které banka poskytne. A úvěry s LTV nad 90 % by banky poskytovat neměly.

Co to znamená v praxi? Mimo jiné to, že vaše měsíční příjmy určují jak drahou nemovitost si můžete pořídit. Pár srozumitelných příkladů uvádíme v tabulce níže.

Čistý měsíční příjem Max. možná výše úvěru dle příjmu (DTI) Max. možná výše úvěru dle příjmu a splátky (DSTI) * Max. cena nemovitosti dle LTV (80 %)
20 000 Kč 2 160 000 Kč 2 134 704 Kč 2 668 381 Kč
25 000 Kč 2 700 000 Kč 2 668 381 Kč 3 335 476 Kč
30 000 Kč 3 240 000 Kč 3 202 057 Kč 4 002 571 Kč
35 000 Kč 3 780 000 Kč 3 735 733 Kč 4 669 666 Kč
40 000 Kč 4 320 000 Kč 4 269 409 Kč 5 336 761 Kč

* při splatnosti úvěru 30 let a roční úrokové sazbě 3 %

Uvedené limity vydané Českou národní bankou vůči bankám jsou v tuto chvíli pouze doporučením. Ačkoliv se ČNB snaží prosadit novelu zákona, kterým by mohla tato pravidla vynutit, zatím tato pravomoc uzákoněná není. I tak se banky doporučeními ČNB většinou řídí.